<span>UNPI</span> 25-70UNPI 25-70

UNPI 25-70 - Besançon
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Bourgogne-Franche-Comté

Fiche actualité fédération

Propriétaires bailleurs, pensez à régulariser les charges !

Lorsque le bail prévoit que le locataire paie une provision pour charges en plus du loyer, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (sur les locations à usage d’habitation principale) impose que le bailleur effectue une « régularisation annuelle ».

La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de sanction, à proprement parler, au cas où la régularisation n’est pas effectuée chaque année.
Le locataire ne pourra pas, par exemple, demander le remboursement des provisions versées du seul fait que le propriétaire n’a pas pratiqué de régularisation. Assigné en remboursement, le propriétaire peut encore échapper à une condamnation en apportant, même en cours de procédure, les justificatifs correspondant aux provisions (voir par exemple Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 13 juillet 2005, 04-10.152).

Néanmoins, le défaut de régularisation est dorénavant sanctionné indirectement par une paralysie de la prescription.
On sait que, depuis la loi ALUR de 2014, « toutes actions dérivant d'un contrat de bail » d’habitation sont désormais soumises à une prescription triennale (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cependant, à propos du point de départ de la prescription, l’article 7-1 énonce qu’il s’agit du « jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Cette précision était déjà contenue dans l’article 2224 du Code civil, sur la prescription quinquennale, qui régissait auparavant la matière.

Or, dans un arrêt de revirement important du 9 novembre 2017, la Cour de cassation a jugé que « ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 novembre 2017, 16-22.445, Publié au bulletin). Cette nouvelle position a été confirmée trois mois plus tard (voir Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 17-11.985 17-12.004 17-12.015, Publié au bulletin). Elle a été appliquée encore tout dernièrement, par exemple, par la Cour d’appel de Paris (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 17 Janvier 2019 – n° 16/16526, n°JurisData : 2019-000604).
Même si ces décisions concernant des locataires HLM, la « solution est bien sûr transposable aux baux du secteur privés » (B. Vial-Pedroletti, Loyers et copr. Avril 2018, comm. 86).

Dans ces conditions, tant qu’un propriétaire n’effectue pas la régularisation des charges pour une année donnée, aucune prescription ne court pour cette année. 5 ans, 10 ans, 15 ans plus tard, le locataire est théoriquement en droit de réclamer des comptes s’il s’estime redevable d’un « trop perçu ».

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI